단돈 5000원으로 평생 꿈꿔왔던 '건물주' 되기

제가 빌딩주인 안국 다운타우너가 우여곡절 끝에 상장을 했습니다. 그런데 말입니다... 상장 첫째날부터 시세가 뚝뚝 떨어져요. 53억원이었던 빌딩의 가치는 일일 만에 51억원이 됐습니다. 듣자 하니 옆 동네 조각투자 빌딩은 시세도 뛰고 매각까지 성공해서 7달 만에 두둑히 챙겼다는데 부동산 조각투자 수익증권의 거래와 빌딩 분석에 대해 설명합니다.

 

부동산 조각투자에는 임대료 배당금 말고도 얻을 수 있는 수익이 두 개 더 있습니다. 바로 플랫폼에 상장된 수익증권을 거래하면서 얻는 거래 차익과 관련 빌딩을 매각해서 얻는 매각 차익입니다. 일단 주가처럼 움직이는 수익증권 시세는 이 빌딩의 가치를 직접적으로 보여준다고 볼 수 있습니다.

사실 저는 첫째날 다운타우너 시세가 훅 뛰어오를 거라고 예상했습니다. 아시다시피 제 빌딩에는 핫한 임차인이 들어와 있잖습니다. MZ연령층가 선호하는 힙한 수제버거 맛집 다운타우너요. 심지어 5년 장기 임차 협약을 맺어서 공실 근심도 없어요.

 

하지만 상장 첫째날부터 제 빌딩의 가치는 뚝뚝 떨어지기 시작했습니다. 기준가 5000원으로 개시해 결국 4810원으로 마감을 했어요. 따상은 커녕 마이너스라니; 점점 더 가관입니다. 상장 후 열닷새 만에 제 수익률은 -16.4퍼센트. 이제는 청산 불가에요. 주식 계좌번호에 이어 이 계좌도 결국 존버 결정.

거래는 어떻게?

부동산 조각투자 수익증권은 주식처럼 거래하기도 합니다. 플랫폼 내의 자체 거래소에서 주식 주문하듯 사고 팔 수 있죠. 하지만 거래 방식은 ‘다자간 상대방매매(K-OTC)’입니다. 주식(경쟁매매 방식)의 경우 거래 시 설정한 가격보다는 유리한 가격이 있을 때 해당 가격에 체결이 되습니다. 상대매매는 조건없이 주문한 가격으로 체결이 이루어지는 방식입니다. 예를들면 원하는 가격과 수량을 입력하고 구매 주문을 요청하면, 이 호가와 부합하는 판매가격과 수량이 있어야 거래가 체결되는 거죠. 구매자가 제시한 호가보다는 낮은 가격에 판매 물량이 나와도 체결되지 않습니다. 동등한 가격 호가 내에서는 접수 순으로 체결.

△거래 시간은? 주중 오전 9시에서오후 3시30분. 시간외시장 및 시간외단일가 없음.
△기준 가격은? 상장 후 처음 기준가는 공모 발행가, 이후 거래일에는 체결가격 가중평균.
△주문 취소는? 건별로 진행해야 함, 거래 마감 시까지 체결되지 않은 주문은 자동으로 취소.
△거래 수수료? 구매 또는 판매 거래 체결 시 부가세 포함 0.22퍼센트
△매매 대금은? 판매 대금은 체결 즉시 처리, 대금의 출금은 체결 익영업일의 오전 8시부터.

 

역세권에 핫한 세입자까지, 왜 떨어져?

시세가 떨어진 까닭는 뭘까요.일단 안국 다운타우너가 상장하기까지 한 달사이 금융시장이 급락한 영향을 무시할 수 없습니다. 특히 금리 인상으로 리츠의 수익률이 하락한다면서 유사한 투자인 부동산 조각투자도 영향을 받은 것으로 보여요. 여기에 시장 분위기가 좋지 않다 보니 첫 날에 손절매한 투자자들도 많았던 것으로 예견됩니다. 평균 투자금액이 작다 보니 존버보다 청산을 결정한 겁니다.

하지만 좀 크게 떨어졌어요. 그러면 의심해봐야죠. 빌딩 가치가 하락할 요인이 발생했나? 일단 바탕 정보를 볼게요. 안국 다운타우너는 2019년 6월에 문을 열고 3년간 연평균 매출 성장률 15퍼센트를 기록했습니다.  줄서서 먹는 맛집으로 유명세를 타면서 매출이 꺾인 적이 없습니다. 

 

하지만 앞으로도 이런 매출 성장률이 지탱, 아니 증가할 수 있을까요? 이 빌딩의 가격인 53억원은 다운타우너의 매출에 기초한 월세에 의해 산정됐습니다. 앞으로 빌딩의 가치 상승을 이끌어 내기 위하여 더 많은 월세를 받을 수 있어야 합니다.

 

당연히 브랜드 파워나 수제버거 소비 추세를 보면 발전이 가능할 것으로 보이지만, 현재까지 기록한 15퍼센트의 상승률이 좀 높긴 합니다. 근래 고시세로 주머니 사정이 팍팍해진 소비자들이 예전만치 1만원짜리 버거를 사먹을지도 의문이 있습니다.

가치가 오르면 매각차익도 챙길 수 있습니다

 

부동산 조각투자의 끝 수익 창출 방법! 바로 매각입니다. 시세가 뛰면서 실제로 빌딩 가치가 오르면 매각을 진행할 수 있습니다. 주주총회처럼 수익자총회를 열어 투표로 확정합니다.

 

이미 매각까지 성공한 경우도 나오고 있습니다. 부동산 조각투자 플랫폼 카사가 상장시킨 ‘역삼동 런던빌’의 경우 3퍼센트대의 분기별 임대 배당 수익을 꾸준히 지급하던 중 117억원에 매각이 이뤄져 공모 참가자 7091명이 매매차익을 배분받았습니다. 런던빌 투자자가 약 1년 반 만에 올린 수익률은 (배당과 매각 수익을 합쳐 ) 14.8퍼센트라고 합니다.

 

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