'IMF 수준 대폭락' vs '절호의 줍줍 찬스' 맞붙은 집값 논쟁

미국발 금리인상 영향으로 집값 하락세가 이어지고 있습니다. 지난 2~3년간 급등한 집값이 폭락할 것이라는 비관론과 단기 조절후 거듭 상승할 것이라는 낙관론이 대치하고 있습니다. 한문도 연세대 금융부동산학부 겸임박사, 김영익 서강대 경제대학원 박사 전문가들과 라이트 하우스, 쇼킹부동산 등 유명한 유튜버들이 버블 붕괴 수준의 집값 하락과 장기침체 가능성을 주의하고 있습니다.

한편  전문가들과 일부 유튜버들은 다음 해까지 집값이 하락했다가 반등하는 이른바 ‘조정 장세’ 가능성이 높다고 본다. 이들은 가격 하락기를 급매물을 구매하는 기회, 이른바 ‘줍줍 찬스’로 삼아야 한다고 조언합니다.

1차 토론에서 망신 당했던 폭락론의 역습?

 

지난 2~3년간 유튜브 등을 중심으로 폭락론자과 폭등론자들이 맹렬한 토론을 벌였습니다. 특히 지난해 6월 행정부의 종부세, 양도세 등 다주택자 중과세 정책 실시을 앞두고 ‘1차 폭등·폭락 토론’이 발발했습니다.

 

폭락론자와 폭등론자는 2021년 6월이라는 특정 시점이후의 집값 예상을 놓고 반대의 주장을 했습니다. 다주택자 매물이 나와 집값이 급락할 것이라는 주장과 매물이 급감해서 집값 오른다는 반론이 맞섰다.

 

행정부의 규제 정책에도 불구, 집값이 급등하면서 폭등론자의 완승으로 끝났습니다. 폭등론자들은 올 들어서는 8월이후 전세대란이 벌어지고 이를 계기로 집값이 거듭 오를 것이라고 예상했습니다. 한편 1차 토론에서 완패했던 폭락론자들은 다시 정반대의 예측을 내어놓았습니다. 지금 집값이 하락한다면서 2차 토론은 폭락론자들의 완승 가능성이 오르고 있습니다.

 

폭락론 “ IMF 수준의 쇼크, 신도시 등 보급 폭탄으로 연쇄 쇼크”

 

집값이 하락세를 보이면서 폭락론이 점점 힘을 얻고 있습니다. 폭락론의 가장 큰 증거는 집값이 실수요자들이 감내할 수 없는 수준까지 치솟았다는 점입니다. 한국주택금융공사에 따르면 올 1분기(1~3월) 서울시구역의 주택구입부담지수는 203.7입니다. 지수를 발표하기 시작한 2004년 이후 200을 넘은 것은 이번이 처음입니다. 주택구입부담지수는 중위소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구매할 때 대출상환부담을 지수화했습니다. 지수가 200을 넘으면 소득의 절반 가량을 주택담보대출을 갚는 데 쓴다는 의미입니다. 근래 금리상승세를 감안한다면 2분기 지수는 최대치 기록을 갱신할 예상입니다. 예전 2008년 2분기에 164.8을 정점으로 하락했지만, 이 지수는 시차를 두고 집값과 동행하는 경우가 많습니다.

 

두번째, 보급 폭탄입니다. 서울시 입주량 자체는 감소하지만, 문재인 행정부의 보급계획에 이어 현 행정부도 250만 가구 공급을 진행합니다. 3기 신도시개발이 본격화되고 있어 서울시 입주물량이 감소해도 인허가 보급이 늘면 마침내 실수요자가 대기수요로 되돌아서면서 집값이 하락할 것이라는 원리입니다. 2010년도 대도시권 집값의 장기침체는 노무현 행정부때 진행한 2기 신도시의 입주 영향이 중요 원인이었습니다.

 

셋째, 급격한 금리 인상과 DSR 통제로 인한 실수요 자체가 급속히 위축되면서 주택시장에 IMF 수준의 쇼크이 올 수 있다는 논리입니다. 여기다가 인구감소와 고령화, 경기침체 가능성 등으로 인해 일본식 버블 붕괴와 장기침체까지 주장하는 유튜버들도 있습니다.

 

폭등론자 “IMF때도 1년만에 급반등, 행운의 줍줍찬스”

집값이 조정후 반등할 것이라고 주장하는 전문가들의 유튜브./유튜브 캡처

 

폭등론자들이 주장하는 ‘단기조절론’의 제일 큰 근거는 입주물량 부족입니다. 부동산 R114에 따르면 서울시 공동주택 입주물량은 2020년 4만 9525가구에서 전년도 3만 2689가구, 금년 2만 2092가구로 줄어든다. 다음 해은 2만 3975가구로 금년보다는 소폭 증가하지만 2024년에는 1만 1881가구로 급감합니다.

 

또다른 증거는 사상 최저 수준의 미분양물량입니다. 지난 5월 서울시 미분양 공동주택는 688가구로, 전달(360가구) 대비 2배 이상 상승했습니다. 하지만 분양가 상한제를 반영받지 않거나 1개동 나홀로 아파트가 대부분입니다. 국내 미분양 주택은 2만7910가구로, 이중 대도시권은 4456가구에 지나지 않다. 역대 미분양 물량 기준치(국내 6만5000가구, 대도시권 1만7000가구)와 비교하면 미미한 수준이다. 리먼쇼크이후 집값이 장기 침체한 것은 당시 미분양이 사상 최고치인 16만5599가구(2008년)까지 치솟은 것도 이유입니다.

 

미분양 증가, 금리 변화, 물가 등이 변수

 

지난 2~3년간 집값을 폭등시킨 저금리와 과잉유동성은  돌발변수 탓입니다.  경기침체가 염려되자 각나라 중앙은행이 경기부양을 위해 금리를 낮춘 것입니다. 최근 전쟁  돌발변수가 없었다면 초인플레이션과 미국의 자이언트스텝(기준 금리 0.75퍼센트인상)도 없었을 것입니다. 이처럼 예측 불가한 돌발 변수들이 집값을 좌지우지할 수 있습니다. 우리나라에서 집값이 큰 폭으로 떨어졌던 기간는 리먼쇼크, 외환위기 등 돌발 변수였습니다.

 

집값에 결정적 변수로 떠오른 금리도 요동칠 전망입니다. 금년까지는 금리가 급격하게 오르겠지만 다음 해부터 금리가 거듭 내릴 수 있다는 예상도 나옵니다. 일단 경기침체에 대한 염려로 유가와 곡물가가 하락세로 돌아섰습니다. 인플레이션이 완화되면 미국 등 각나라 중앙은행이 금리 인상 속도를 조절할 가능성이 높습니다. 부 우려대로 경기침체가 본격화되면 각나라 중앙은행이 경기부양을 위해 거듭 금리를 내릴 수도 있습니다. 행정부가 250만 가구 공급 계획을 진행하고 있으며, 어느 수준의 속도를 낼 수 있느냐도 집값의 향방을 좌지우지할 수 있습니다. 미분양과 행정부의 계획에 맞게 집값 하락폭과 반등의 시기가 달라질 수 있습니다.

V 자형 개선이냐, W자형 침체냐

 

외부 쇼크으로 집값이 급락한 사례로는 외환위기와 리먼쇼크를 꼽습니다. 외환위기의 영향으로 1998년 서울은 KB지수 기준으로으로 14.6퍼센트 하락했습니다. 급매물을 기준으로으로 한다면 30퍼센트 하락했습니다. 하지만 이듬해 1999년 서울은 12.5퍼센트 급반등했습니다. 폭등론자들이 이번 하락이 ‘줍줍찬스’라고 주장하는 근거중 하나입니다. 하지만 그때즈음에 급반등할 수 있었던 것은 외환위기를 성공적으로 극복한 덕택입니다. 경기가 개선된데다 주택경기 부양책이 쏟아지고 금리가 낮아진 것도 일조했습니다. 만약 외환위기의 성공적 극복이 없었다면 집값의 V자 반등은 불가했을 것입니다.

 

미국의 금리상승과 집값 하락으로 인해 금융권 부실이 초래한 2008년 리먼쇼크는 한국주택시장에’ W’자형 침체를 초래했습니다. 2006년 24퍼센트 폭등했던 서울 공동주택 가격 상승률은 2007년 3.57퍼센트, 2008년 3.20퍼센트 2009년 2.5퍼센트로 리먼쇼크에도 개의치않고 오름세를 지탱했습니다. 하지만 2010년 -2.19% 2011년 -0.44% 2012년 -4.48%. 2013년 -1.84%까지 집값이 하락세를 이어갔습니다. 수치상으로 보면 약세 수준이지만, 서초강남권 고가 주택은 급매물 기준으로으로 40% 하락한 집들이 속출했습니다. 2010년도의 침체는 리먼쇼크와 같이 이명박 정부의 반값 공동주택, 노무현 정부에서 진행한 2기 신도시의 입주 등이 겹쳤습니다.

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